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【予算300万円】中古マンションを買って、安い費用でフルリノベーションする方法

2015_0824

結婚して3年経ち、子どもも出来たので、賃貸からマイフォームを検討した結果、中古マンションを購入しました。
築33年というおそろしく古いマンションです。

「結婚したから」「子どもができたら」という理由で家の購入を検討する人は多いですよね。 これが普通だと思います。 ネットを見ていると、このタイミングでの購入は辞めておいた方がいいとい...
地元の祭りも終わり、すっかり街は静かになった今日この頃。 息子と祭りにいっていたら、知らんおばちゃんにしゃべりかけられた。 「今日は夜更かしやねー」 「あら!お父さん、香取慎...

現状引き渡しの状態でも住めないことはないですが、レイアウトや造りが古いので、中途半端にリフォームしても意味がないと思いリノベーションをすることにしました。

さて昨今、リノベーション、リノベーションって聞きますが、リノベーションって、どういうことを言うのでしょうか!?

リノベーションとは・・・

既存の建物に大規模な工事を行い、性能を現在主流の新築の状態にしたり、利便性を向上させたり、価値を高めたりすること。

ちなみにリフォームは、老朽化した建物を新築の状態に戻すこと。主にマンションやアパートは、退居後、入居者の住む前の状態に戻すことであり、原状回復的なことをいう。

リノベーションをすることで築が古かろうが、中身は最新の分譲マンション以上にできることがリフォームとの違いですね。

リノベーションの魅力は、自分が思い描いた間取りやクロス、設備などを選べる点です。

オレ
ようは、あなたが想うお家が手に入る訳です!

でもリノベーションして、最新の状態にするのって、結構お金がかかるんじゃないって思いますよね?

もちろんお金は掛かかりますが、ピンキリです。

要はどんなふうに進めていくかが大事!

そこで私がおこなったリノベーション体験談を紹介したいと思います。
リノベーションをお考えなら参考に読んでみてください。

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私がリノベーションをすることにした理由

中古マンションを購入しようと思い、物件を見て回っている人なら分かると思いますが、中古マンションって、どこかしょぼいですよね!?外観も中身もなんか古く感じませんか!?

オレ
もちろん古いんですがwww

先ほど、説明した通り中古マンションは最低限リフォームした程度で販売されています。たまにリノベーション済みなどと書いた物件もありますが、リフォームレベルです。

現状回復程度のリフォーム済みの物件を見ても何かピンとこないんですよね・・・

賃貸マンション程度なのに、それなりの値段を提示されても、購入しようと思えません。

特に築10年前後のマンションがこんな感じが多いですね。

別に良くもないけど、悪くもないって感じ

ただ気持ちは今ひとつ揺れない・・・ここに住みたいと思えないし、買いたいと思えない・・・

そんな感じで10件くらい物件を見て回ったのですが、どれも欲しいと思うには至りませんでした。

それなら、築が古くてもいいから安い物件を買って、リノベーションする方が理想的ではないだろうか?

って思うようになりました。

それからは中古で1500万前後のかなり古い物件を中心に探すようになりました。

ちなみに地域は大阪市内です。

そこで私が物件選びで重視したのは、物件価格と平米数、駅からの距離だけです。

購入した物件情報

購入したい物件が見つかるまでに約半年掛かりました。

購入物件の情報

・築33年の鉄筋コンクリート造・6階建て

・全38戸、3階の西向き(角部屋ではない)

・62平米・現状1LDKの間取り

・トイレと風呂は別

・治安は良いと言われている地域

LDKをかなり広くとっていて古い物件にはめずらしいタイプだなと思っていたら、聞くところによると1回リフォームしたとのこと。

補足情報

・前居住者家族3人で住んでいた

・喫煙あり

・数年前まで犬を飼っていた

・自殺者など、オカルト的要素はなし

オレ
オカルト的要素って何と思ったかもしれないが、嫁一族は霊が見えるので重要www

リノベーションの要望

要望は色々ありますが、予算が上がってしまうので、最低限にしたつもりですwww

・スケルトンにする(壁も床もすべて解体)

・間取りは2LDK

・リビングの壁の一面はクロスの色を変える

・システムキッチン(食洗器付)

・風呂は広めで1800×1400(戸建てくらいの広さ)

・収納は多く

・埋め込み型のLED間接照明

・子どもが小さいのでクッションフロアー

オレ
最低限って言っても、そこそこありますね笑

予算について

上記の要望を言って、予算300万でやってくれって頼みました。
(一応450万がMAXですが、伝えていません)

オレ
そう!私、鬼なんです。

スケルトンにして、300万って普通は無理です。またこの内容を300万でやってもらうと、手抜き工事になったり、材料や導入設備が最低ランクになる可能性があるので、その辺をどうするか考えなければなりませんでした。

ちなみに300万くらいの予算でスケルトンにして、間取りを変えた場合は、ありきたりな賃貸マンションみたいな造りになると言われました。

賃貸マンションの内容みたいな造りとは、壁材や床材、建具、クロスなど最低ランクを使用。

キッチン・浴室・トイレなどもサイズが小さいものを使用。もちろん食器洗や浴室乾燥もない。

可もなく不可もなくってやつですが・・・

これだったらわざわざリノベーションする必要はないので、もう少しお金を出さないといけませんでした。

マンションのリノベーションについて費用や間取りなどの参考にしたサイトが有りますので、一応紹介しておきます。

このサイトでは、リフォーム前の間取り図や完成後の間取り・写真・実際に掛かった費用などが載っており、素人がイメージを膨らますには最高です。

参考サイト Goodリフォーム.jp

リノベーション費用の相場

Goodリフォーム.jpで紹介されているリノベーション費用を見てください。

間取りや平米によって変わってきますが、大体400~700万くらいはしていると思います。

私のように一度スケルトンにしてからフルリノベーションする場合は、700万くらいは当たり前です。汗

ですが私の予算は300万です。

もう一度、言いますが予算は300万です。まぁ最高450万までは出せますが、全部使ってしまったら家具や電化製品などが買えないので、400万くらいまでです。

では実際にどうやって、安くリノベーションしていくのか説明していきます。

必見!リノベーション費用を安くする

まずは、大手何社かに見積りをとり、相見積りしました。

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値段はやっぱり高いです!予算300万とか話しになりません。

最低が500万くらいで、高いので750万の見積りでした。

気持ちくらいの値引き交渉はできますが、金額重視でいくなら要望のいくつは断念しなければなりません。

それでも見積りを取った会社が多ければ多いほど、がんばる会社がでてきますので、まずは冷やかしでも何でもいいんで、いっぱい見積りをとってみてください。

オレ
だって見積りはタダですから笑

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私はこれらの見積りを持って友人のところに行きました。(大工の友達=友人価格)

このリノベーション価格を安くする方法は反則かも知れませんね。

友人に大工なんておらんって人からしたら無理な方法ですからね。

でも安心してください。ちゃんと費用を安くする方法は説明します。友人だからといって他社で500万以上している見積りが簡単には安くなりませんからね。

それでは、どのようにコストを削減していくか説明します。

中間マージンをカットする

家を造るには、リノベーションに関わらず、びっくりするくらい多くの業者が入ってきます。

・建築デザイナーや設計士

・スケルトンにするなら解体屋

・壁や床などの骨組みは大工

・クロス屋

・建具屋

・ペンキ屋

・左官

・外構エクステリア業者

・電気屋

・ガス屋

・配管工事屋

・エアコン設置業者

・その他

マンションのリノベーションの場合、上記の中で使わない業者もありますが、結構な数です。

これだけの業者が入れば、それだけ中間マージンが発生します。

家なんて所詮、人件費のかたまりみたいなもんです。

で、その職人の人件費が高い高い!1日の単価を聞いたらびっくりしますよ汗

ちなみに高額なのは、デザイナー・設計士の費用です。全体の20%くらい抜いてきます。

関連記事 リノベーションは依頼先によって費用が大きく変わるって知ってた?

だからなるべく1つの会社で色々な工程を進めることができる会社を探すべきです。そうすれば中間マージンが減り、安くなります。

私の経験から言えば、マンションのリノベーションくらいならデザイナーや設計士はいれなくてもいいと思います。だってあなたがしたいようにしたいから、リノベーションするんでしょ!?だったら提案されなくても、ネットで参考写真を探して、こんな風にしたいって伝えれば十分です。

先ほど紹介した「Goodリフォーム.jp」で紹介されているリノベーション会社は大手ばかりです。

大手には信頼や安心はあります。(最近は建築偽装なども多いですが・・・)

ですが大手は、請負っているだけで、直接施工せず下請けを使っているケースが多いです。

実際に友人の大工も大手からの仕事を請負っています。

要は、紹介されているリノベーション会社は、あくまで元請けです。実際は下請けの下請けが施工してることなんてザラです。

このようなサイクルで仕事が流れていれば、中間マージンが発生し、費用が高くなってしまうのです。

友人に大工なんていないって人は、大手の見積りを集めてから、購入地域の業者(工務店)を探してみてください。

このやり方だけでも確実に安くなります。

施工地域が近い方が業者のフットワークも軽く、融通も利きます。これもメリットです。

材料や仕入れを安くする

これが出来れば、さらに費用を抑えられます。

リノベーションするにあたり、内装に使うものは当然、依頼主が購入しなければなりません。

建具やクロス、トイレ、風呂、キッチンなどなど・・・すべて

かなりの点数です。しかもどれも結構高額です。

内装を決めていく上で、キッチンはどれにするか、風呂はどれにするか聞かれます。

その際にカタログを見せられますが、キッチンや風呂なんて100万くらいしますからね。

仮にキッチンが100万とします。(メーカーの定価)

でも業者は大体3~4割引きで仕入れられます。

そのキッチンを工事費別で、そのまま100万で売られたら、なかなかやられていると思います。

せめて工事費込みで80万くらいでやってほしいとこです。

だから商品代はどうなっているか、ちゃんと確認してください。ストーレートに聞くのではなく、色々カマかけながら聞いてくださいね。

また金額は出来るだけ交渉してください。ここは下げどころです。

もちろん全ての商品が安く仕入れられている訳ではないので、安くならんからボラれている訳ではないです。業者によって融通が聞く商社・メーカーがあるので、業者が懇意にしているメーカーからなるべく商品を買うことをおすすめします。

もっと安くする方法は、オークションや展示品を購入し設置してもらうことです。

この方法で購入していいかは、業者に必ず確認してください。

安く買ったのはいいが、規格が合わなくて設置できないとか、通常以上の工事費が必要とかいうケースがあります。

でもオークションで購入した商品がOKなら、劇的に安くなります。

私はオークションで定価100万のキッチンを20万で購入しました。

去年モデルのショールーム展示品です。

はっきり言って、ばりばりキレイです。気にならない程度の傷が多少あるくらいです。

少々の傷など気にならないって人は絶対に新古品を探すことをおすすめします。

ちなみに新品買っても、1週間も使えば、どれも中古品ですからwww

この方法で、私はキッチン、風呂、トイレを定価の60~80%引きで購入しました。

これだけで軽く100万以上安くなりました。

まとめ

まずは古くていいので安い物件の探してください。

できれば1000万~1500万くらいが理想です。

次にリノベーションするにあたり、見積りをたくさん集めてください。

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そしてその見積もりを持って、地元の工務店などに行ってください。

これだけで確実に100万は安くなると思います。

冷やかしでもいいので、まずは見積りをとって行動することが何より大事です。

次に設備をオークションなどで買ってもいいか、もしくは取り扱っているか確認してください。

これもOKだったらさらに100万以上安くなります。

合計200万~300万は安くなります。

信じるか信じないかはあなた次第です。

ちなみに予算300万でしたが、最終400万でしたw

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