【予算300万円】中古マンションを買って、安い費用でフルリノベーションする方法

2015_0824

結婚して3年経ち、子どもも出来たので、賃貸からマイフォームを検討した結果、中古マンションを購入し、リノベーションすることにしました。

 

購入した物件は、築33年というおそろしく古いマンションです。

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現状引き渡しの状態でも住めないことはないですが、レイアウトや造りが古いので、中途半端にリフォームしても意味がないと思い、リノベーションをすることにしました。

 

さて昨今、リノベーション、リノベーションって聞きますが、リノベーションって、どういうことを言うのでしょうか!?

リノベーションとは

既存の建物に大規模な工事を行い、性能を現在主流の新築の状態にしたり、利便性を向上させたり、価値を高めたりすること。

ちなみにリフォームは、老朽化した建物を新築の状態に戻すこと。主にマンションやアパートは、退居後、入居者の住む前の状態に戻すことであり、原状回復的なことをいう。

リノベーションをすることで築が古かろうが、中身は最新の分譲マンション以上にできることがリフォームとの違いですね。

リノベーションの魅力は、自分たちが思い描く間取りや設備を導入できる点です。

オレ
ようは、あなたが想うお家が手に入る訳です!

 

でも「リノベーションする」って、結構お金がかかると思いじゃありませんか?

 

もちろんお金は掛かかりますが、ピンキリです。

要はどんなふうに進めていくかが大事!

 

そこで私がおこなったリノベーション体験談を紹介したいと思います。
リノベーションをお考えなら参考に読んでみてください。

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私がリノベーションをすることにした理由

中古マンションを購入しようと思い、物件を見て回っている人なら分かると思いますが、中古マンションって、どこかしょぼいですよね!?外観も中身もなんか古く感じませんか!?

オレ
もちろん古いんですがねwww

先ほども説明した通り、中古マンションは最低限のリフォームだけした状態で販売されています。たまにリノベーション済みなどと書いた物件もありますが、リフォームレベルです。

ちょっとキッチン周りを変えたとか、トイレを新しくしたとか程度です。

オレ
ほんまどこがリノベーションやねんって思うレベルの物件ばかりです

 

現状回復程度のリフォーム済み物件を見ても欲しいとかならないですよね・・・

 

賃貸マンション程度にリフォームした物件なのに、それなりの値段を提示されても購入しようと思えません。

特に築10年前後のマンションがこんな感じが多いですね。

別に良くもないけど、悪くもない。でも値打ちこいてるって感じの物件ばっかり

 

ただ気持ちは今ひとつ揺れない・・・
ここに住みたいと思えないし、買いたいと思えない・・・

 

そんな感じの物件を10件くらい見たのですが、どれも欲しいとは思いませんでした。

 

 

 

そこで!!
それなら、築が古くてもいいから安い物件を買って、リノベーションする方が理想的ではないだろうか?

って思うようになりました。

 

それからは中古で1500万前後のかなり古い物件を中心に探すようになりました。

ちなみに地域は大阪市内です。

 

私が物件選びで重視したのは、物件価格と平米数、駅からの距離だけです。

購入した中古マンションの情報

購入したい物件が見つかるまでに約半年掛かりました。

購入した中古マンション

・大阪市内

・最寄り駅まで徒歩5分(地下鉄)

・築33年の鉄筋コンクリート造・6階建て

・全38戸、3階の西向き(角部屋ではない)

・62平米・購入時の間取りは1LDK

・トイレと風呂は別

・治安は良いと言われている地域

LDKをかなり広くとっていて、古い物件にはめずらしいタイプだなと思っていたら、1回リフォームしたとのこと。

 

またリノベーションするからといって、トイレと風呂が一緒の物件は選ばないことをオススメします。

水周りの工事は、結構値段跳ね上がるので、キッチン、風呂、トイレは場所を変えないほうが無難です。

補足情報

・前居住者家族3人で住んでいた

・喫煙あり

・数年前まで犬を飼っていた

・自殺者など、オカルト的要素はなし

 

オレ
オカルト的要素って何と思ったかもしれないが、嫁一族は霊が見えるので重要www
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あなたはお化けが見えますか? 突拍子に何を言うんだってか。 そりゃそうだろう。 read more...

リノベーションの要望

要望は色々ありますが、予算が上がってしまうので、最低限にしたつもりですwww

 

スケルトンにする(壁も床もすべて解体)

 

間取りは2LDK

 

リビングの壁の一面はクロスの色を変える

 

システムキッチン(食洗器付)

 

風呂は広めで1800×1400(戸建てくらいの広さ)

 

収納は多く

 

埋め込み型のLED間接照明

 

子どもが小さいのでクッションフロアー

 

オレ
最低限って言っても、そこそこありますね笑

リノベーションの予算について

上記の要望を言って、予算300万でやってくれって頼みました。
(一応450万がMAXですが、伝えていません)

オレ
そう!私、鬼なんです。

スケルトンにして、300万って普通は無理です。またこの内容を300万でやってもらうと、手抜き工事になったり、材料や導入設備が最低ランクになる可能性があるので、その辺をどうするか考えなければなりませんでした。

 

ちなみに300万くらいの予算でスケルトンにして、間取りを変えた場合は、ありきたりな賃貸マンションみたいな造りになると言われました。

 

賃貸マンションの内容みたいな造りとは、壁材や床材、建具、クロスなど最低ランクを使用。

キッチン・浴室・トイレなどもサイズが小さいものを使用。もちろん食器洗や浴室乾燥もない。

可もなく不可もなくってやつですかね・・・

 

これだったらわざわざリノベーションする必要はないので、もう少しお金を出さなければいけません。でも出しませんでしたがwww

 

マンションのリノベーションについて費用や間取りなどの参考にしたサイトが有りますので、一応紹介しておきます。

このサイトでは、リフォーム前の間取り図や完成後の間取り・写真・実際に掛かった費用などが載っており、素人がイメージを膨らますには最高です。

参考サイト Goodリフォーム.jp

リノベーション費用の相場

Goodリフォーム.jpで紹介されているリノベーション費用を見てください。

間取りや平米によって変わってきますが、400~700万くらいが相場です。

 

私のように一度スケルトンにしてからフルリノベーションする場合は、700万くらいは当たり前です。汗

 

ですが私の予算は300万です。

 

もう一度、言いますが予算は300万です。まぁ最高450万までは出せますが、全部使ってしまったら家具や電化製品などが買えないので、400万くらいまでです。

 

では実際にどうやって、安くリノベーションしていくのか説明していきます。

必見!リノベーション費用を安くする

まずは、大小問わず複数社から見積りをとりました。

要望を伝えていくと、値段はぐんぐん上がっていきます。予算300万とかマジで話しになりません。

最低でも500万くらいで、高い業者で750万くらいの見積りでした。

 

気持ちくらいの値引き交渉はできますが、がっつり値引きを求めるなら当然要望をいくつも断念しなければなりません。

 

それでも見積りを取った会社の中には、がんばってくれる会社もでてきます。もう少し予算足してくれたら、こんなはできますよー的な提案をたくさんしてくれました。

もちろん全く相手にされない業者さんもいます。

 

まー色んな業者がいますので、まずは冷やかしでも何でもいいから、いっぱい見積りをとってみてください。

オレ
だって見積りはタダですから笑

 

リノベーション費用の見積りがたくさんあれば交渉しやすい!?

私はこれらの見積りを持って友人のところに行きました。(大工の友達=友人価格)

 

このリノベーション価格を安くする方法は反則かも知れませんね。

友人に大工がいない人からしたら無理な方法ですからね。

 

でも安心してください。ちゃんと費用を安くする方法は説明します。

友人だからといって他社で500万以上もしている見積りをほいほい安くはしてくれませんからね。

 

それでは、どのようにコストを削減していくか説明します。

中間マージンをカットする

家を造るには、リノベーションに関わらず、びっくりするくらい多くの業者が入ってきます。

 

・建築デザイナーや設計士

・スケルトンにするなら解体屋

・壁や床などの骨組みは大工

・クロス屋

・建具屋

・ペンキ屋

・左官

・外構エクステリア業者

・電気屋

・ガス屋

・配管工事屋

・エアコン設置業者

・その他

 

マンションのリノベーションの場合、上記の中で使わない業者もありますが、結構な数です。

これだけの業者が入れば、それだけ中間マージンが発生します。

 

家なんて所詮、人件費のかたまりみたいなもんです。

で、その職人の人件費が高い高い!1日の単価を聞いたらびっくりしますよ汗

 

ちなみに高額なのは、デザイナー・設計士の費用です。全体の20%くらい抜いてきます。

関連記事 リノベーションは依頼先によって費用が大きく変わるって知ってた?

 

だからなるべく1つの会社で色々な工程を進めることができる会社を探してください。そうすれば中間マージンが減り、安くなります。

 

私の経験から言えば、マンションのリノベーションくらいならデザイナーや設計士はいれなくてもいいと思います。だってあなたがしたいようにしたいから、リノベーションするんですよね!?だったら提案されなくても、ネットや本などで参考写真を探して、こんな風にしたいって伝えれば十分です。

匠が作った家みたいのを目指すならデザイナーは必須ですがね・・・

リノベーションする際は大手に依頼するな

ところでこんなことに気づきませんでしたか?

 

先ほど紹介した「Goodリフォーム.jp」のリノベーション会社は大手ばかりです。

大手には信頼や安心はあります。

ですが大手は、請負っているだけで、直接施工せず下請けを使っているケースが多いです。

実際に友人の大工も大手からの仕事を請負っています。

 

要は、リノベーションを依頼した会社がどんなに大きな会社であろうと、作業をしている業者は下請けなんてことは普通にあります。もっとひどい場合なら孫請けなんてことも・・・

 

このようなサイクルで仕事が流れていれば、中間マージンが発生し、費用が高くなってしまうのです。またサービスがよくないです。絶対に!

リノベーションは購入地域の工務店を探す

友人に大工なんていないって人は、大手の見積りを集めてから、購入地域の業者(工務店)を探してみてください。

このやり方だけでも確実に安くなります。

施工現場が近い方が業者のフットワークも軽く、融通も利きます。これは結構なメリットで、いい仕事してくれます。

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材料や仕入れを安くする

これが出来れば、さらに費用を抑えられます。

 

リノベーションするにあたり、内装に使うものは当然、依頼主が購入しなければなりません。

建具やクロス、トイレ、風呂、キッチンなどなど・・・すべて

かなりの点数です。しかもどれも結構高額です。

 

内装を決めていく上で、キッチンはどれにするか、風呂はどれにするか聞かれます。

その際にカタログを見せられますが、キッチンや風呂なんて100万くらいしますからね。

 

仮にキッチンが100万とします。(メーカーの定価)

でも業者は大体3~4割引きで仕入れられます。

そのキッチンを工事費別で、そのまま100万で売られたら、なかなかやられていると思います。

せめて工事費込みで80万くらいでやってほしいとこです。

 

だから安く仕入れれるメーカーなどはあるのか、商品代はどうなっているかは、ちゃんと確認しておいてください。ストーレートに聞くのではなく、色々カマかけながら聞いてくださいね。

また金額は出来るだけ交渉してください。ここは下げどころです。

 

もちろん全ての商品が安く仕入れられている訳ではありません。

安くならんからボラれている訳ではないです。業者によって融通が聞く商社・メーカーがあるので、業者が懇意にしているメーカーからなるべく商品を買うことをおすすめします。

 

もっと安くする方法は、オークションや展示品を購入し設置してもらうことです。

この方法で購入していいかは、業者に必ず確認してください。

安く買ったのはいいが、規格が合わなくて設置できないとか、別途工事費が必要とかいうケースがありますので。

 

もしオークションで購入した商品がOKなら、劇的に安くなります。

 

私はオークションで定価100万のキッチンを20万で購入しました。

去年モデルのショールーム展示品です。

はっきり言って、ばりばりキレイです。気にならない程度の傷が多少あるくらいです。

少々の傷など気にならないって人は絶対に新古品を探すことをおすすめします。

ちなみに新品買っても、1回使えば中古品ですからwww

 

この方法で、私はキッチン、風呂、トイレを定価の60~80%引きで購入しました。

これだけで軽く100万以上安くなりました。

 

後は解体工事を手伝うとかも安くなると思いますよ。

まとめ

リノベーションをお考えなら、まずは古くていいので安い物件の探してください。

できれば1000万~1500万くらいが理想です。

予算に余裕があれば、2000万でも3000万でも結構です。

まずはそこからです。

 

もう物件が決まっているなら、リノベーション費用の見積りをたくさん集めてください。

 

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そしてその見積もりを持って、さらに他の業者などに行ってください。

これだけで確実に100万くらいは安くなると思います。

 

次に設備をオークションなどで買ってもいいか、もしくは取り扱っているか確認してください。

これもOKだったらさらに100万以上安くなります。

 

合計200万~300万は安くなります。

信じるか信じないかはあなた次第です。

 

ちなみに予算300万でしたが、私の場合最終400万になりましたw

そこはこだわりということでwww

家を購入
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この記事を書いた人
はるびん

大阪市在住のアラフォー既婚男。嫁1子2
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ちなみに自称プロブロガーです。
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