【予算300万円】中古マンションを買って、安い費用でフルリノベーションする方法

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2015_0824

結婚して3年経ち、子どもも出来たので、賃貸かマイフォームを検討した結果、中古マンションを購入し、リノベーションすることにしました。

 

購入した物件は、築33年というおそろしく古いマンションです。

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現状の状態でも住めないことはないですが、レイアウトや設備が古いので、おもいきって全面リノベーションをすることにしました。

 

さて昨今、リノベーション、リノベーションって聞きますが、リノベーションって、どういうことを言うのでしょうか!?

リノベーションとは

既存の建物に大規模な工事を行い、性能を現在主流の新築の状態にしたり、利便性を向上させたり、価値を高めたりすることを『リノベーション』と言います。

ちなみに、老朽化した建物の状態を元に戻すことがリフォームになります。

リフォームと違い、リノベーションをすることで築が古くても、中身は最新の分譲マンション以上にできることが最大の魅力です。

自分たちが思いえがく間取りや設備を導入することができます。

オレ
ようは、あなたが理想とする「最高のお家」が手に入る訳ですよ!

 

でも「リノベーションする」って、結構お金がかかると思いじゃありませんか?

 

もちろんお金は掛かかりますよ。

でも、まじでピンキリです!

 

どこに頼むか、どんなふうにするのかが大事です!

 

そこで私がおこなったリノベーション体験談を紹介したいと思います。
格安でリノベーションしたいとお考えの方は参考に読んでみてください。

オレ
ちなみに私のリノベーション予算は300万円です。
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私がリノベーションをすることにした理由

はじめは2000万~3000万くらいまでの中古マンションを購入しようと思っていました。

ですが、何件も物件を見て回っているうちに、「中古マンションって、なんかしょぼい!」って感じるようになりました。

 

外観も中身もなんか普通でどことなく古く感じるんですよね!?

オレ
もちろん古いんですがねwww

 

中古マンションのほとんどが、最低限のリフォームだけした状態で販売されています。

たまにリノベーション済みなどと書いた物件もありますが、所詮リフォームレベルです。

ちょっとキッチン周りを変えたとか、トイレを新しくしたとか程度

オレ
ほんまどこがリノベーションやねんって思うレベルの物件ばかりです

 

賃貸マンションかよ!って思うような、現状回復程度のリフォーム物件を見ても欲しいとかならないんですよね・・・

しかも、それなりの値段・・・

 

特に築10年~15くらいの中古マンションがこんな感じが多いですね。

別に良くもないけど、ぎりぎり妥協できるレベル。

でも値打ちこいてるって感じの物件ばっかり

 

 

そんな感じの物件を10件くらい見たのですが、どれも欲しいとは思えませんでした。

 

 

 

そこで!!
それなら、築が古くてもいいから安い物件を買って、リノベーションする方が理想的ではないだろうか?

って思うようになりました。

 

それからは中古で1500万前後のかなり古い物件を中心に探すようになりました。

ちなみに地域は大阪市内です。

 

私が物件選びで重視したのは、「物件価格」「平米数」「駅からの距離」だけです。

 

まだ物件が決まっていない方は、ネットで簡単検索

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中古マンションを購入

購入したいと思える物件が見つかるまでに約半年掛かりました。

購入した中古マンション

・大阪市内(南の方)

・最寄り駅まで徒歩5分(地下鉄)

・築33年の鉄筋コンクリート造・6階建て

・全38戸、3階の西向き(角部屋ではない)

・62平米・購入時の間取りは1LDK

・トイレと風呂は別

・治安は良いと言われている地域

・小中の学区としては、真ん中くらい

LDKをかなり広くとっていて、古い物件にはめずらしいタイプだなと思っていたら、1回リフォームしたとのこと。

 

ちなみに、リノベーションするからといって、トイレと風呂が一緒の物件は選ばないことをオススメします。

水周りの工事は、結構値段跳ね上がるので、キッチン、風呂、トイレは場所を変えないほうが無難です。

補足情報

・前居住者は家族3人で住んでいた

・喫煙あり

・数年前まで犬を飼っていた

・自殺者など、オカルト的要素はなし

 

オレ
オカルト的要素って何と思ったかもしれないが、嫁一族は霊が見えるので重要www
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リノベーションの要望

要望は色々ありますが、予算が上がってしまうので、最低限にしたつもりですwww

スケルトンにする(壁も床もすべて解体)

・間取りは2LDK

・収納を多く

・リビングの壁の一面はクロスの色を変える

・システムキッチン(食洗器付)

・風呂は広めで1800×1400(戸建てくらいの広さ)

・埋め込み型のLED間接照明

子どもが小さいので下の階に響かない床

オレ
最低限って言っても、そこそこありますね笑

関連記事 マンションのリノベーション | 床材は遮音フローリングをオススメする3つの理由

リノベーションの予算について

上記の要望で、予算300万で設定しました。
(一応450万がMAXですが、これは後出しする予定)

オレ
そう!私、鬼なんです。

 

スケルトンにして、300万って普通は無理です。

またこの内容を300万でやってもらうと、手抜き工事になったり、材料や導入設備が最低ランクになる可能性があるので、その辺をどうするか考えなければなりませんでした。

 

ちなみに300万くらいの予算でスケルトンにして、間取りを変えた場合は、ありきたりな賃貸マンションみたいな造りになると言われました。

 

賃貸マンションの内容みたいな造りとは、壁材や床材、建具、クロスなど最低ランクを使用。

キッチン・浴室・トイレなどはサイズが小さいものを使用。もちろん食器洗や浴室乾燥はない。

「ザ・賃貸」って感じの造りですね・・・

 

これだったらわざわざリノベーションする必要はないので、もう少しお金を出さなければいけません。

 

 

でも出しませんからwww

 

マンションのリノベーションについて費用や間取りなどはググればすぐに検索できます。

リノベーション前の間取りや完成後の間取り・費用などが載っていますので、相場はしっかり確認しておいてください。

参考サイト LIFULL HOME’S

リノベーション費用の相場

先ほど紹介したLIFULL HOME’Sで紹介されているリノベーション費用を見てください。

間取りや平米によって変わってきますが、400~700万くらいが相場です。

 

60平米くらいの広さでも、スケルトンにしてからフルリノベーションだと、600万前後くらいですかね・・・汗

 

ですが私の予算は300万です。

 

もう一度、言いますが予算は300万です。

最高450万までは出せますが、全部使ってしまったら家具や電化製品などが買えないので、MAX400万くらいまでです。

 

では実際にどうやって、安くリノベーションしていくのか説明していきます。

必見!リノベーション費用を安くする方法

まずは、大小問わずリノベーション会社や工務店など複数社から見積りをとりました。

 

要望を伝えていくと、値段はぐんぐん上がっていきます。予算300万とかマジで話しになりません。

最低でも500万くらいで、高い業者で750万くらいの見積りでした。

 

気持ちくらいの値引き交渉はできますが、がっつり値引きを求めるなら、当然要望をいくつも断念しなければなりません。

 

見積りを取った会社の中には、がんばってくれる会社もあります。素人では思いつかない提案もたくさんしてくれました。

もちろん予算300万って伝えたら全く相手にしてくれない業者さんもw

 

色んな業者がいますので、まずは冷やかしくらいの気持ちで、いっぱい見積りをとってみてください。

それにあれやこれや考えていても、行動を起こさないと何も始りませんよ。

それにプロに相談すると、新しいアイデアとか、提案も聞けるので、とても参考になります!

オレ
しかも見積りだけならタダです笑

 

 

リノベーションの見積りがたくさんあれば交渉しやすい!?

私はこれらの見積りを持って友人のところに行きました。(大工の友達=友人価格)

 

このリノベーション価格を安くする方法は反則ですね。

友人に大工がいない人からしたら無理な方法ですからね。

 

でも安心してください。ちゃんと費用を安くする方法は説明します。

友人だからといって他社で500万以上もしている見積りをほいほい安くはしてくれませんからね。

 

それでは、どのようにコストを削減していくか説明します。

中間マージンをカットする

家を造るには、リノベーションに関わらず、びっくりするくらい多くの業者が入ってきます。

 

・建築デザイナーや設計士

・スケルトンにするなら解体屋

・壁や床などの骨組みは大工

・クロス屋

・建具屋

・ペンキ屋

・左官

・外構エクステリア業者

・電気屋

・ガス屋

・配管工事屋

・エアコン設置業者

・荷揚げ屋

・その他

 

マンションのリノベーションの場合、上記の中で使わない業者もありますが、結構な数です。

これだけの業者が入れば、それだけ中間マージンが発生します。

家なんて所詮、人件費のかたまりみたいなもんです。

 

例えば、この中にある「荷揚げ屋」って何か分かりますか?

大工さんが壁や間取りの造作工事を行う際に、壁となる材料をいる訳ですが、この木の板とかを室内に運び込むだけの仕事です。

何それ?と思いますが、大工さんからしたらお願いしたい仕事らしいです。

 

 

で、その職人の人件費が高い高い!1日の単価を聞いたらびっくりしますよ汗

 

ちなみに高額なのは、デザイナー・設計士の費用です。全体の20%くらい抜いてきます。

関連記事 リノベーションは依頼先によって費用が大きく変わるって知ってた?

 

だからなるべく1つの会社で色々な工程を進めることができる会社を探してください。そうすれば中間マージンが減り、安くなります。

また自分たちが手伝える工程は、自分たちで行うこと(DIY)で予算を抑えられます。

 

ちなみに、オススメはリノベーション会社でも工務店でも大工さんが多くいる会社がいいですね。

 

ちなみに上記で上げた業者を自分で見つけてきても安くなりますが、おすすめはしません。

例えば、解体なら解体専門の会社を探して、見積りより安くできるか交渉すれば大概安くなります。ですが、主となり施工する会社はこれを嫌がる場合があります。

 

あと、マンションのリノベーションくらいならデザイナーや設計士はいれなくてもいいと思います。だって自分がしたいようにリノベーションするのですから、イメージはありまよね!?

だったら提案されなくても、ネットや本などで参考写真を探して、こんな風にしたいって伝えれば経験豊富な大工さんであれば図面を作ってくれます。

 

匠が作った家や本当にオシャレな家を目指すならデザイナーを入れた方がいいですがね。

リノベーションは大手に依頼するな!

ところでこんなことに気づきませんでしたか?

 

先ほど紹介した「LIFULL HOME’S」のリノベーション会社は結構大きい会社ばかりです。

大手には信頼や安心はあります。

 

ですが大手は、請負っているだけで、直接施工せず下請けを使っているケースがほとんどです。

実際に友人の大工も大手からの仕事を請負っています。

 

要は、リノベーションを依頼した会社がどんなに大きな会社であろうと、施工をしているのは下請業者なんてことはザラです。もっとひどい場合なら孫請けなんてことも・・・

 

このようなサイクルで仕事が流れていけば、中間マージンが発生し、費用が高くなってしまうのは当然のことです。またサービスもかなりよくないです。これは絶対です!

リノベーションは購入地域の工務店を探す

友人に大工なんていないって人は、大手の見積りを集めてから、購入地域の業者(工務店)を探してみてください。

このやり方だけでも確実に安くなります。

 

現場に近い地域の業者の方がフットワークが軽く、融通も利きます。この方が、絶対にいい仕事につながります。

あなたの街の複数の優良リフォーム会社から
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材料や仕入れを安くする

これが出来れば、さらに費用を抑えられます。

 

リノベーションするにあたり、内装に使うものは当然、依頼主が購入しなければなりません。

建具やクロス、トイレ、風呂、キッチンなどなど・・・すべて

かなりの点数です。しかもどれも結構高額です。

 

内装を決めていく上で、キッチンはどれにするか、風呂はどれにするか聞かれます。

その際にカタログを見せられますが、キッチンや風呂なんて100万くらいしますからね。

 

仮にキッチンが100万とします。(メーカーの定価)

でも業者は大体3~4割引きで仕入れられます。

そのキッチンを工事費別で、そのまま100万で売られたら、なかなかやられていると思います。

せめて工事費込みで80万くらいでやってほしいとこです。

 

だから安く仕入れれるメーカーなどはあるのか、商品代はどうなっているかは、ちゃんと確認しておいてください。ストーレートに聞くのではなく、色々カマかけながら聞いてくださいね。

また金額は出来るだけ交渉してください。ここは下げどころです。

 

もちろん全ての商品が安く仕入れられている訳ではありません。

安くならんからボラれている訳ではないです。業者によって融通が聞く商社・メーカーがあるので、業者が懇意にしているメーカーからなるべく商品を買うことをおすすめします。

 

もっと安くする方法は、オークションや展示品を購入し設置してもらうことです。

この方法で購入していいかは、業者に必ず確認してください。

安く買ったのはいいが、規格が合わなくて設置できないとか、別途工事費が必要とかいうケースがありますので。

 

もしオークションで購入した商品がOKなら、劇的に安くなります。

 

私はオークションで定価100万のキッチンを20万で購入しました。

去年モデルのショールーム展示品です。

はっきり言って、ばりばりキレイです。気にならない程度の傷が多少あるくらいです。

 

少々の傷など気にならないって人は絶対に新古品を探すことをおすすめします。

ちなみに新品を買っても、1回使えば中古品ですからwww

 

この方法で、私はキッチン、風呂、トイレを定価の60~80%引きで購入しました。

これだけで200万近く安くなりましたからね。

 

参考までに書いておきますが、キッチンは長めのタイプで食器洗付。風呂も一軒家で入れるくらいの大きいサイズで、浴室乾燥付です。

 

まとめ

上記以外にも紹介したいことはありますが、長くなったの一旦締めますw

 

とりあえず、これだけは言っておきます。

リノベーションはやり方次第で安くできます。

 

もしリノベーションをお考えなら、まずは古くていいので安い物件の探してください。

マンションであれば1000万~1500万くらいが理想です。

予算に余裕があれば、2000万でも3000万でも結構ですが・・・

まずはそこからです。

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もう物件が決まっているなら、リノベーション費用の見積りをたくさん集めてください。

 

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そしてその見積もりを持って、さらに購入地域の工務店などに行ってください。

 

ちょっとめんどくさく感じるかも知れませんが、

これだけで確実に100万くらいは安くなります。

次に設備をオークションなどで買ってもいいか、持ち込みしていいのか、確認してください。

これもOKだったらさらに100万以上安くなります。

 

合計200万~300万は安くなります。

 

信じるか信じないかはあなた次第ですが、私はこの方法でリノベーション費用を安く抑えました。

 

ちなみに予算300万でしたが、最終400万になりましたがねw

そこは「こだわり」ということでwww

家を購入
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この記事を書いた人
はるびん

大阪市在住のアラフォー既婚男
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6才と3才(両方オス)のやんちゃなガキの無能ぱぱです。
ちょっと楽しい人生が送れるよう、ブログを通して所得倍増計画を実行しています。
お金のことや子育て、生活の知恵などについてブログを更新しています。
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コメント

  1. 湖南の犬 より:

    はるびんさんのリノベーションを参考に大手サイトで見積もりを取ったのち、近所のリフォーム会社や工務店で見積もりを取ってみました。
    そうすると100万くらいは安くなりました。
    もっと厚かましければ、もっと安くなったと思いますが満足ですw

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